.RU

Монография рассчитана на практикующих юристов, государственных и муниципальных служащих, научных работников, преподавателей, аспирантов, студентов юридических вузов и факультетов


Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарёв И.Ю.


Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений:

теория и практика гражданско-правового регулирования


Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарёв И.Ю. Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правового регулирования. – М.: 2006. – 174 с.


В предлагаемой вниманию читателей монографии рассматриваются наиболее актуальные вопросы теории и практики гражданско-правового регулирования аренды зданий и сооружений. Особое внимание уделяется особенностям договора аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений, в частности проблемам распоряжения имуществом государственного учреждения, конструкции «трехстороннего» договора аренды зданий и сооружений, правовому положению балансодержателя, вопросам признания арендных платежей в качестве дохода учреждения от разрешенной предпринимательской деятельности и распоряжения ими и т.д.

Монография рассчитана на практикующих юристов, государственных и муниципальных служащих, научных работников, преподавателей, аспирантов, студентов юридических вузов и факультетов.



Введение




^ Глава 1. История становления и развития институтов найма и аренды в отечественном законодательстве




1. Формирование института имущественного найма в римском праве и российском гражданском праве XIX – нач. XX в.




2. Договор имущественного найма в советском праве




Глава 2. Элементы договора аренды зданий и сооружений в российском гражданском праве




1. Стороны и предмет договора аренды зданий и сооружений




2. Форма и срок договора аренды зданий и сооружений




Глава 3. Содержание договора аренды зданий и сооружений




1. Права и обязанности арендодателя по договору аренды зданий и сооружений




2. Права и обязанности арендатора по договору аренды зданий и сооружений




Глава 4. Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений




1. Правовой режим имущества государственных учреждений




2. Особенности участия в договоре аренды зданий и сооружений государственных учреждений




Заключение




Рекомендуемые источники






Введение


Как показывает анализ материалов правоприменительной, в том числе судебной и арбитражной практики, значительная часть гражданско-правовых споров в настоящее время связана с обязательствами из договора аренды зданий и сооружений. Во многом это связано с несовершенством и несогласованностью действующего гражданского и иного законодательства, непоследовательностью правоприменительной практики, противоречивостью решений и действий судебных органов и органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако имеется и причина, лежащая непосредственно в плоскости гражданско-правовой науки. Это недостаточная разработанность как общих теоретических и практических вопросов правового режима недвижимого имущества, так и вопросов заключения сделок с ним. Одна из разновидностей недвижимого имущества, участвующего в гражданском обороте, это здания и сооружения.

ГК России выделил договор аренды зданий и сооружений в отдельный вид договора аренды исходя из его предмета – зданий и сооружений. Появление нового правового института не только изменило структуру гражданского законодательства, но и предмет науки гражданского права. Применение новых положений ГК России о договоре аренды зданий и сооружений на практике поставило вопросы о предмете договора, возможности отнесения к нему нежилых помещений, объектов незавершенного строительства. Определенные сложности вызвало применение положений о государственной регистрации договора аренды, требование государственной регистрации права аренды, которое было введено законодательством о государственной регистрации. Возникли серьезные споры о соотношении общих положений Гражданского кодекса о договоре аренды и положений об аренде зданий и сооружений.

Значительные трудности были вызваны применением норм гражданского законодательства о статусе государственных учреждений, унитарных предприятий в случае участия их в арендных отношениях. При этом наиболее проблемными оказались такие аспекты, как возможность участия этих субъектов в договоре аренды зданий и сооружений в качестве арендодателя, а так же распоряжение полученным доходом в виде арендной платы.

Практика заключения договоров аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений свидетельствует о различных подходах к толкованию норм ГК о распоряжении имуществом учреждения, в том числе положений п.1 ст.298 ГК России. В частности представители государственных учреждений стремятся к конструированию заключаемых договоров таким образом, чтобы соблюдая требования ГК сдавать недвижимое имущество в аренду и получать при этом арендную плату, направляемую на восстановление материальной базы органов внутренних дел, закупку транспортных средств, специальных средств и т.д. Возможность этого попадает в проблемные и дискуссионные разделы современной науки гражданского права. По мнению известных ее представителей, не нарушая требования ГК России заключить такие договоры учреждению, ни самостоятельно, ни совместно с собственником имущества невозможно (В.В.Витрянский, М.И.Брагинский).

Все это свидетельствует о наличии целого комплекса теоретических и практических проблем, связанных с конструкцией и реализацией института аренды зданий и сооружений. Эти проблемы становятся особенно актуальны при участии в договоре государственных и муниципальных учреждений. Практика хозяйственной деятельности государственных учреждений показывает, что без совершенствования действующего гражданского законодательства, подзаконных актов, эффективное распоряжение зданиями и сооружениями, находящимися на балансе государственных учреждений, путем заключения договора аренды весьма затруднительно.

Как известно, договор аренды (имущественного найма) известен и римскому праву, и дореволюционному гражданскому праву российского государства. Однако легального определения договора имущественного права в русском дореволюционном гражданском законодательстве не было. Поэтому дореволюционными цивилистами, в частности К.П.Победоносцевым, Г.Ф.Шершеневичем, А.Боровиковским и другими, определение договора найма выводилось из кассационного решения судебного департамента. Ими разрабатывались и теоретические и практические проблемы деления имущества на движимое и недвижимое, конструкции договора найма, его содержание и виды. Обосновывался и особый вид договора найма - договор о выстройке помещений для присутственных мест, тюрем и других зданий ведомства Министерства внутренних дел «для отдачи оных потом внаем правительству» (К.П.Победоносцев).

В связи с закреплением института имущественного найма в ГК РСФСР 1922 г., развитием его норм в ГК РСФСР 1964 г. советскими учеными разрабатываются некоторые вопросы договора имущественного найма. При этом в рамках общих работ по гражданскому праву они рассматриваются В.К.Райхером, Я.М.Магазинером, О.С.Иоффе, Б.Б.Черепахиным, А.Г.Гойхбаргом и другими видными учеными. Предпринимаются и попытки специальных исследований этого института, среди которых монографии О.А.Красавчикова (Договор имущественного найма в советском гражданском праве. Свердловск, 1963), М.Г. Прониной (Имущественный наем в отношениях между социалистическими организациями. Минск, 1969).

В период начала экономических реформ и появления особого законодательства об аренде проблемы договора аренды становятся предметом обсуждений практиков и исследований ученых, в частности В.С.Тимесковой (Правовое регулирование арендных отношений в народном хозяйстве. СПб., 1991), Э.Г.Полонского (Право оперативного управления государственным имуществом. М., 1980), С.Б.Пугинского (Закон об аренде. М: Знание, 1991), Я.В.Абрамова (Аренда и найм имущества. СПб., 1987), О.В.Берга (Организация арендных отношений: вопросы теории и практики. М., 1991) и др.

На действующем гражданском законодательстве и конструкции договора аренды зданий и сооружений в современном виде, введенной частью 2 ГК России, основываются научные исследования В.В.Витрянского (Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999), С.П.Гришаева (Все о недвижимости. Учеб. пособие. М., 1999), Ю.Г.Жарикова и М.Г.Масевич (Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М., 1997), С.А.Калачевой (Арендные сделки. М., 1998), С.А.Степанова (Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004). Имеются и работы, посвященные финансовым и налоговым аспектам договора аренды зданий и сооружений, авторами которых являются Е.В.Орлова (Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский умет, правовые аспекты. М., 2000), В.В.Ковалев (Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. М., 2000).

Не смотря на значительное количество изданных монографий, учебных пособий и научных публикаций вопросы участия государственных учреждений в договорах аренды зданий и сооружений в них практически не рассматриваются. Более того, особенности участия учреждений, органов государственной власти и местного самоуправления, публично-правовых образований в договорах аренды зданий и сооружений не раскрываются. Таким образом теоретические и практические аспекты договора аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений являются практически не разработанными в отечественной гражданско-правовой науке.

Авторы выражают надежду, что настоящая монография внесет вклад в расширение общетеоретических представлений о развитии, содержании и конструкции договора аренды зданий и сооружений в отечественном гражданском праве, а выводы и предложения, высказанные автором в работе окажутся полезны в практике деятельности юридических служб государственных учреждений и коммерческих организаций, использованы при заключении договоров аренды зданий и сооружений, а так же при изучении курса российского гражданского права.


^ Глава 1. История становления и развития институтов найма и аренды в отечественном законодательстве


1. Формирование института имущественного найма в римском праве и российском гражданском праве XIX – нач. XX в.


Конструкция договора аренды (имущественного найма) в римском праве. Объективные предпосылки развития правового регулирования отношений аренды зданий и сооружений свидетельствуют о том, что договор аренды зданий и сооружений в истории права необходимо рассматривать как разновидность договора аренды (имущественного найма). Охарактеризуем конструкцию договора аренды (имущественного найма) в римском праве.

В дошедших до нас источниках Древнего Египта, Древней Индии, Месопотамии мы находим ссылки о регулировании отношений по временному возмездному пользованию имуществом. К примеру, в расшифрованных папирусах и надписях на стенах пирамид Древнего Египта (наиболее ранние датируются II тыс. до н.э.) обнаружены соглашения о найме. В соответствии с ними арендовались: рабочий скот (ослы), рабы, земельные участки, пожалованные фараоном. Также в имеющихся источниках мы находим жалобы на нарушение условий договора (наняли рабыню, которая оказалась больной и потому не справлялась с работой) и решение по этой жалобе (заменить рабыню на здоровую)1.

В Законах царя Хаммурапи, появившихся около 1800 г. до н.э., имелось около 20 статей, направленных на регулирование арендных отношений2. Они касались найма земельных участков (полей), садов, жилого дома, речных судов, рабочего скота, повозок.

При аренде полей наемная плата обычно устанавливалась в натуральном выражении («из-полу или из третьей доли»). При этом отсутствие урожая по вине (по лености) нанимателя не освобождало последнего от внесения платы в размере, который вносят с соседних полей. Также было установлено правило, согласно которому арендатор нес все негативные последствия от случайной гибели урожая, включая сохранение обязанности выплаты арендной платы.

Отдельно была урегулирована передача в аренду невозделанных участков земли под поле или сад: в этих случаях арендная плата в первые годы не взималась.

Общепризнанно, что наиболее полно институт имущественного найма был разработан в праве Древнего Рима. В Институциях Гая (II в н.э.) есть упоминания о том, что уже в законах XII таблиц было предоставлено право на иск при невнесении наемной платы за вьючный скот3.

Зародившись в Риме договор locatio-conductio, объединявший в себе три разновидности найма (locatio-conductio rei, locatio-conductio operamm, locatio-conductio operis), предопределил развитие не только практики и юридической мысли, но и явился первоосновой современного договора аренды. В качестве признаков договора locatio-conductio одни цивилисты называли консенсуальный характер, синаллагматичность, использование в качестве эквивалента платы не сами предметы, а пользование или же труд4. Другие - общий признак договоров группы locatio-conductio видели в том, «что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой определенное денежное вознаграждение»5. Третьи - видели общее между договорами группы locatio-conductio не в пользовании, которое составляет специальное содержание найма, а в возмездности, двустороннем и срочном характере, денежной форме вознаграждения6.

При этом в отношении движения вещи наблюдалось единство конструкции locatio-conductio, а в движении денег можно было увидеть различие: при locatio-conductio rei и locatio-conductio operarum плату вносит conductor, а при locatio-conductio operis - locator. Относительно срочности договора найма в римском праве не было однозначных требований и, в принципе, не исключалась возможность существования вечных наймов. Но подобная ситуация привела к пониманию договора найма как «способа перенесения вещного права». Такое видение противоречило обязательственной природе договора найма, и позднее договор locatio-conductio стал считаться особым институтом с преобладанием вещного характера.

Под договором найма вещей (locatio-conductio rei) в римском праве понимался договор, по которому одна сторона (locator, наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (conductor, нанимателю) одну или несколько определенных вещей в пользование, а наниматель, в свою очередь, обязывался уплатить за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Вместе с тем, в римском праве существовали обязательства, которые наймом прямо не назывались, но к ним применялись положение о locatio-conductio. Такими обязательствами были: пользование вещью или услугами за вознаграждение, выраженное не в денежной форме, «случай, когда за вознаграждение обещается услуга, состоящая исключительно или преимущественно в духовной деятельности»7.

Право Древнего Рима определило статус сторон договора найма вещей. Ими были наймодатель (locator) и наниматель (conductor). Причем было установлено правило, в соответствии с которым наймодатель не обязательно должен был быть собственником или владельцем вещи. Как писал Г.Дернбург, взаимные обязательства отдающего в наем и нанимателя возникают даже в том случае, когда первый не имеет никакого права на предоставленную второму вещь8.

Римское право заложило основу научных дискуссий и признании права найма вещей (права аренды) вещным или обязательственным правом. По мнению большинства исследователей договор locatio-conductio имел обязательственную природу, а нанима­тель находился в положении держателя (detentor'a), на которого не распростра­нялась вещно-правовая защита. Наем в римском праве обеспечивался личными исками. Как отмечает В.А.Умов, существо найма состоит не в установлении для нанимателя права на известную вещь, но в известной совокупности действий, которыми устанавли­вается для нанимателя известное пользование в размере, определенном в дого­воре9.

Сформулированные в римском праве положения оказали значительное влияние на возникшие позже нормы, особенно в странах Западной Европы. В средние века в Европе при рецепции римского права наниматель получил вещно-правовую защиту, однако в целом договор найма не приобрел от этого характер способа приобретения вещных прав. Более того, европейское законодательство внесло некоторые коррективы в основания прекращения договора найма. Римское правило «купля разрушает наем» было изменено, и приобретатель имущества стал занимать место наймодателя в отношениях найма. Такое положение еще более сблизило наем с вещными правами. По мнению В.А.Умова, это правило, представляет собой «не более, как только охранительную меру» и не приводит к превращению найма в вещное право10.

Исключительное значение для выделения договора найма недвижимости имеет условие о предмете договора найма. Как писал С.А.Муромцев, предметом найма, как и купли-продажи, могли быть вещи всякого рода, притом как принадлежащие отдающему в наем, так и составляющие собственность третьего лица: отдать в наем можно и чужую вещь11. Почти все, что могло быть предметом купли, могло быть и предметом найма. Наемная плата должна представлять те же качества, как и покупная сумма.

Предметом договора найма вещей в римском праве могли быть как движимые, так и недвижимые вещи. Исторически первоначальным предметом locatio-conductio был рабочий скот и рабы. Позднее locatio-conductio распространил свое действие на земельные участки, городские жилища и т.д.

Кроме телесных вещей (res corporales) объектом найма в римском праве могли быть некоторые права (res incorporates): узуфрукт, личные сервитуты (кроме usus, эмфитевзиса и суперфиция). Что касается предиальных сервитутов, то они могли быть предметом locatio-conductio только с земельным участком.

Определенные дискуссии вызывает вопрос о существенных условиях договора locatio-conductio. О.С.Иоффе и В.А.Мусин перечень существенных условий сводили к предмету и наемной плате12, А.Г.Гусаков наряду с предметом и вознаграждением в числе существенных условий называл и срок найма13, третьи, исключая срок найма из числа существенных условий, дополняли их указанием на лица и causa. По мнению В.А.Умова, требование о включении в договор наименования сторон необходимо, поскольку личные качества контрагента всегда оказывают влияние на судьбу договора, так как всегда была возможность отказаться от заключения договора с лицом, которое обладало дурной репутацией14.

Интерес вызывает условие о наемной плате. Она в договоре найма вещей не могла определяться лишь по усмотрению одной стороны, а должна была быть согласована обеими сторонами. В случае спора допускались ссылки на третьих лиц. Единственно возможной формой наемной платы признавалась денежная. Считалось, что если плата состоит не в деньгах, то и договора найма не существует15. Исключение делалось лишь для найма сельскохозяйственных земель, при котором плата за пользование могла быть определена в виде доли продукции.

Права и обязанности сторон по договору locatio-conductio в достаточной мере исследованы учеными. Так Д.Д.Гримм отмечает, что наймодатель (Locator) обязан своевременно передать нанимателю или арендатору вещь с ее принадлежностями и предоставить ему беспрепятственную возможность пользоваться ею в течение установленного срока16. Он обязан содержать вещь в исправном виде и нести расходы по ремонту ее, а также лежащие на ней подати и повинности. Если наниматель тратится на вещь, locator обязан возместить ему эти расходы, поскольку они были необходимы или увеличили доходность вещи. Он отвечает за omnis culpa и, в частности, за эвикцию вещи и недостатки ее, препятствующие надлежащему пользованию ею.

К обязанностям нанимателя (conductor) он относит уплату выговоренной наемной платы по истечении срока пользования или в установленные для сего сроки17. Обязанностью нанимателя или арендатора является возврат по прекращении договора полученной вещи и вознаграждение противной стороны за весь убыток, причиненный по его вине; он отвечает за omnis culpa.

Как известно, в результате рецепции римского права основные положения о договоре имущественного найма (locatio-conductio) были воспроизведены и в европейском праве. Однако европейским правом были внесены свои нормы в институт договора найма. Так К.П.Победоносцевым отмечается, что последствия перехода сданного в наем имущества к новому собственнику по разному определялись в европейском праве18.

Формирование института имущественного найма в римском праве и российском гражданском праве XIX – нач. XX в. В гражданском праве России до 1917 г. институт имущественного найма был достаточно исследован и востребован в юридической практике. Как отмечал С.В.Пахман договор найма имуществ весьма употребителен в крестьянском быту19. По его мнению, «…сравнительно с куплей, применимость имущественного найма менее значительна: по крайней мере, случаи, в которых возникают из него споры, по-видимому не столь часты, как случаи споров, возникающих из купли-продажи, насколько можно судить по количеству судебных решений. Но с другой стороны, если обратить внимание на самый предмет сделок, то относительно недвижимости случаи найма несомненно чаще случаев купли»20.

Правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX – нач. XX в. было достаточно фрагментарным и непоследовательным. В этой связи К.П.Победоносцев справедливо отмечал, что русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный21. Он объяснял это состоянием сельского хозяйства и промышленности, до конца XIX в. во многих местах первобытным, а в других - весьма неразвитым. «Древнейшие постановления российского законодательства о найме относятся к найму земель крестьянами, большей частью для удовлетворения насущных, а не промышленных потребностей быта, и состоят в связи с хозяйством, еще не возвысившимся до степени денежного, при крайнем разнообразии рыночной ценности сельских произведений, а иногда при полном отсутствии рынка»22.

В дореволюционной юриспруденции термины найм, имущественный найм, аренда использовались как идентичные. Как писал Г.Ф.Шершеневич, в общежитии и законодательстве для обозначения договора имущественного найма употребляются различные выражения, такие как наем, аренда, прокат, снятие, оброчное пользование, кортомное содержание, но различия эти не имеют юридического значения23. Более того, крестьянами к отношениям найма применялись и выражения, свойственные отношениям купли-продажи. По мнению С.В.Пахмана, применение выражения «купля» к отношениям имущественного найма объяснялось тем, что крестьяне владели «долго почти исключительно не собственною землею, так что в их понятиях, не могло сложиться резкое юридическое различие между собственностью и владением»24.

Существенной характеристикой отношений найма в дореволюционном российском праве является то, что в нем не делается различия между собственно наймом и арендой. Нашему законодательству было чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей (bail а loyer), наймом сельских земель (bail а ferme), наймом скота (bail а cheptel), как это принято во французском праве25.

Легального определения договора имущественного права в российском законодательстве не было. Несмотря на то, что устанавливались виды имущества, которые не могли быть предметом найма, срок договора, определения договора законодателем сконструировано не было. К.П.Победоносцев выводит определение найма из кассационного решения судебного департамента26. Он определяет договор найма как договор, «в коем одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и на известное вознаграждение»27.

Предмет договора найма по-разному понимался российскими учеными XIX в. Рядом из них, в частности Г.Ф.Шершеневичем, А.Боровиковским и Н.Александровым, предлагалось считать предметом договора найма вещи телесные, движимые или недвижимые, индивидуально определенные и непотребляемые. Они не признавали права предметом договора имущественного найма, так как «в подобных отношениях нет существенного признака найма - пользования вещью»28.

В этот период появляются и сторонники значительного ограничения оборота недвижимого имущества, ими делаются попытки исключить его и из предмета договора имущественного найма. В.Удинцев в этой связи писал, что в обороте и в законе недвижимость мыслиться как объект, малоспособный к мобилизации в качестве товара, как абстрактной ценности. К тому же хозяйственное и политическое значение недвижимости требует твердых, строго определенных и для всех очевидных форм перехода недвижимости из одних рук в другие. По этим соображениям недвижимость исключается им из категории товаров29.

По мнению некоторых дореволюционных юристов, предметом договора найма могут быть не только индивидуально-определенные вещи, но и вещи, определенные родовыми признаками30. Отстаивается и идея о возможности включения в предмет договора найма прав на вещи. Право на вещь считалось способным быть предметом договора найма, «если оно, по свойству своему, способно к отдельному употреблению или пользованию»31. Такого мнения придерживались Д.И.Мейер, В.А.Умов, К.Анненков и К.П.Победоносцев. Причем, по мнению К.Анненкова, предметом договора найма могли быть и исключительные права, распоряжение которыми можно считать допустимым не только в виде распоряжения полного, т.е. отчуждения их, но и частичного, в виде предоставления пользования их за известное вознаграждение, что есть ни что иное, как договор их найма32.

Значительные дискуссии вызывал и вопрос о существенных условиях договора найма. К.П.Победоносцев считал, что законодательно установленными существенными условиями были срок и наемная плата. Прочие условия (принадлежности), по его мнению, зависят от особых условий между сторонами и, по местам, от обычая, основанного на справедливости и потому выражающего свое действие не в судебных приговорах по пререканию о праве, но во взаимных сделках и уступках при добровольном исполнении33. Такой взгляд на существенные условия договора был достаточно распространен, однако, существовали и иные мнения. Так Н.Принтц и И.М.Тютрюмов к существенным причисляли и условие о предмете договора найма. К.Анненков считал, что к существенным условиям необходимо добавить и указание на лиц, совершающих договор34.

Вызывают интерес императивные нормы о сроке договора найма недвижимого имущества. Первоначально устанавливалось, что крайний срок найма определялся для земель, отдаваемых от казны и от казенных людей в оброчное содержание в 12 лет. Но в 1824 году, по свидетельству К.П.Победоносцева, по поводу одного частного дела было признано, что между частными лицами срок найма недвижимых имуществ должен быть не более 12 лет. Это императивное правило вошло в Свод Законов (ст.1692). Такой сравнительно незначительный срок договора найма затруднял его применение в промышленности и предпринимательской деятельности, что вызвало появление ряда исключений из ограничения. В 1855 году было разрешено отдавать благоприобретенные пустопорожние земли в аренду на срок долее 12 лет, даже до 30 лет, под устройство фабрик и заводов. Такая же льгота существует для пустопорожних земель, «отдаваемых под устройство дач на 25-верстном расстоянии от обеих столиц». С 1861 г. было разрешено бывшим помещикам отдавать свободные земли и угодья в аренду до 36 лет. На тот же 36-летний срок могли быть сдаваемы удельные земли35. Позднее ограничения продолжают сниматься36.

Значительное внимание представителями дореволюционной цивилистики уделяется дискуссиям о вещной и обязательственной природе договора имущественного найма. В ходе таких дискуссий Г.Ф.Шершеневич указывал, что одним из наиболее важных в бытовом отношении и в то же время спорных вопросов является следующий: какое значение имеет для силы договора имущественного найма отчуждение нанятой вещи37. Для решения этого вопроса с теоретической точки зрения, по его мнению, следовало исходить из того, что имущественный наем есть обязательственное отношение, основанное на договоре38.

Такая позиция поддерживалась многими цивилистами. Так А.М.Долматовский писал, что если бы наем имущества был вещным правом, то, ввиду необходимости вносить все вещные права на недвижимость в вотчинные книги, и он должен был бы вноситься в эти книги. Внесение найма в вотчинную книгу не меняло его обязательственной природы. Такой договор, по его мнению, «становился лишь обязательным для сингулярных правопреемников собственника имущества, которые не могли в этом случае отговариваться незнанием о существовании контракта»39. На позициях признания отношений, вытекающих из договора найма обязательственными отношениями, стояли и Д.И.Мейер, А.М.Дмитровский. В противовес им К.Змирлов, отвечая на вопрос о характере прав нанимателя по договору имущественного найма, отмечал, что эти права относятся к числу прав на чужие вещи. Как он писал, право собственности слагается из трех элементов: права пользования, права владения, права распоряжения. Если из него выделяются права пользования и владения, хотя бы и на известный срок, то, очевидно, оно становится неполным правом собственности. То, что выделено из него как часть, носит на себе такой же вещный характер, как и все право собственности в целом его объеме. При этом бремя наемного права падает не на лицо собственника имущества, а на это последнее40.

Некоторыми цивилистами предлагался компромиссный вариант разрешения спора, по которому за договором найма признавались черты и вещного и обязательственного права. Так А.Воронов, определяя право нанимателя, как право на чужую вещь, отмечал, что не все обязанности наймодателя подчинены вещному характеру прав нанимателя. Существовали обязанности, которые носили исключительно договорный характер и не могли переходить к сингулярным правопреемникам41. И.Оршанский определял природу прав нанимателя по договору имущественного найма в зависимости от формы сделки. По его мнению, вещные права приобретались, если договор был заключен крепостным порядком, который имел целью оглашение перехода данного права во всеобщее сведение42.

Разрабатываемый проект Гражданского уложения в определенной степени примеряет противоположные точки зрения о вещно-правовой и обязательственно-правовой природе найма, устанавливая обязательность договора (в пределах срока найма) для приобретения имущества только в случае внесения договора в вотчинную книгу, а также, если имущество к моменту его отчуждения уже находилось в пользовании нанимателя.

В материалах Редакционной комиссии, подготовившей указанный проект, отмечалось, что в современных (авторам проекта) законодательствах делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие это усматривалось главным образом в том, что при найме «предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд»; аренда же дает возможность пользования всеми «производительными качествами» нанятого имущества с присвоением нанимателем полученных доходов и плодов. В проекте не делалось различия между арендой и наймом. Основанием к этому послужило желание изложить положения о найме согласно с действующим правом, не делая без уважительных к тому причин существенных от него отступлений43.

Большой интерес представляет теория и практика регулирования формы договора имущественного найма. Форма договора дифференцировалась в зависимости от предмета договора найма или категории нанимаемых вещей. Наем движимых вещей по общему правилу совершался в устной форме44. Однако из этого общего правила имелись и исключения, в частности найм речных и морских судов по договору цертепартии должен был заключаться в письменной форме. По действовавшему законодательству морские и речные суда были отнесены к движимому имуществу.

Наем недвижимого имущества по общему правилу совершается письменно45. В виде исключения допускается словесная форма для найма городских строений и земельных участков вне города46.

К.П.Победоносцев формулировал правила о форме договора найма следующим образом. Договор о найме движимости может быть заключаем словесно. Но договор о найме недвижимых имуществ, а также судов мореходных и речных составляется письменно и свидетельствуется у нотариуса. При этом имеет особую важность достоверность числа, в которое совершен договор. Договоры о найме городских строений и земляных участков в городе или вообще в городском поселении, например местечке, составляются письменно или словесно по усмотрению и взаимному доверию сторон (ст.1700-1708). Наемные договоры крестьян на земли с помещиками, между собою и с посторонними лицами, не свыше 3-х лет на всякую сумму, а на сроки до 12 л. не свыше 300 руб., могут быть заключаемы словесно, со внесением, по желанию сторон, в книгу при волостном правлении (ст.1700)47. Г.Ф.Шершеневич, останавливаясь на проблемных аспектах договора имущественного найма, отмечал, что в практике «возникают иногда сомнения по вопросу, какого рода вещи, движимые или недвижимые, являются предметом договора. Один из весьма частых договоров - аренда фруктового сада, так называемое снятие сада. По мнению нашей практики, если договором предоставлено не арендное пользование садом с землей, а только снятие фруктов в саду, то такой договор не может быть признан относящимся к недвижимости (кас. реш. 1870, N 588)»48.

Им выделялись и еще две особые формы совершения договора найма. Первая применялась при найме крестьянами земель у помещиков, между собой и у посторонних лиц, на сроки не свыше 3 лет, на всякую сумму, а на большие сроки, именно от 3 до 12 лет, на сумму не свыше 300 рублей. Она заключалась в устном договоре с внесением в книгу сделок и договоров при волостном правлении количества ежегодной платы (кас. реш. 1882, N 64) 49.

Вторая так же применялась в крестьянском быту. «Договор найма недвижимости, если он будет заключен с получением или назначением к получению арендных денег вперед более чем за год, должен быть свидетельствуем в тех установлениях, которым поручено совершение крепостных актов, с тем чтобы на арендованное имение было наложено запрещение, по количеству взятой вперед суммы»50. При несоблюдении этой формальности договор найма признается со стороны закона недействительным51.

Требования, предъявляемые к форме договора найма имущества, побу­дили комиссию, занимающуюся подготовкой проекта Гражданского Уложе­ния, упростить и сделать их более однообразными, что и было реализовано в ст. 1819 проекта: «Договор найма, по которому наемная плата за год или за весь срок, если он менее года, превышает триста рублей или который заключен на срок свыше трех лет либо пожизненно, должен быть удостоверен на письме».

Договор о выстройке помещений для присутственных мест, тюрем и других зданий ведомства Министерства внутренних дел. Цивилистическая доктрина конца XIX – начала XX в. представляет нам уникальный пример особого вида договора имущественного найма – договора о выстройке помещений для министерства внутренних дел. По свидетельству К.П.Победоносцева, особый вид договора о найме, соприкасающийся, впрочем, с подрядом, есть договор о выстройке помещений для присутственных мест, тюрем и других зданий ведомства Министерства внутренних дел для отдачи оных потом внаем правительству52.

Сведения о существовании договора о выстройке или «наема из выстройки» мы находим практически у всех российских цивилистов. И.А.Покровский, например, рассматривая проблемные вопросы личных и вещных сервитутов, отдельно выделял «общепризнанное право на пользование землей из выстройки»53. По его мнению, это право может касаться только строений, а бывшее в большом распространении прежде аналогичное право на произрастания земли (например, право на известный участок для насаждения и эксплуатации леса) современными законодательствами отвергается54.

Д.И.Мейер, исследуя условие о вознаграждении за пользование имуществом по договору найма, отмечал, что законодательство допускает иногда иное вознаграждение при найме, а не денежную плату. Именно законодательство предоставляет собственнику отдать землю внаймы для возведения постройки с тем чтобы, пока продолжается договор, собственник не получал от нанимателя никакого вознаграждения за пользование его землею, а по истечении срока договора все построенное на земле поступило бы в собственность хозяина земли: это так называемый наем из выстройки55. По его мнению, он заключается обыкновенно при таких обстоятельствах, что у одного лица есть капитал, заключающийся в земле, но сам по себе не дающий дохода, а у другого лица есть денежный капитал, который может дать доход, но для этого нуждается в земле. Г.Ф.Шешеневич так же упоминал о найме из выстройке при анализе форм вознаграждения по договору найма. Он определял его как договор, по которому наниматель за пользование в течение известного числа лет отданной ему внаем землей обязывается, по окончании срока найма, оставить все возведенные им постройки, дачи, мельницу, ригу в пользу собственника, причем право собственности на выстроенное здание принадлежит собственнику земли не со времени только окончания найма, а со времени возведения здания, которое в продолжение договорного отношения находится лишь в пользовании нанимателя56.

Законодательная конструкция договора найма из выстройки основывается на Кассационном решении 1904 г., N 54. Оно было закреплено в ст.1697, ч.1, т.X Свода законов.

Особенностями условий договора являлось то, что по выстройке здание принимается от строителя внаем на срок до 30 лет за определенную ежегодную плату. В течение найма ремонт здания лежит на обязанности хозяина (Уст. Строит., 123 и прим. по Прод. 1886 г.). По общему смыслу этих правил следует заключить, что здание, таким образом выстроенное, и по окончании найма остается в собственности строителя. Строитель подобных зданий должен быть признаваем собственником их со времени их выстройки и приемки, а казна считается арендатором, и потому на обязанности хозяина состоят налоги и повинности, падающие на недвижимые имущества57.

Примечательно, что наем из выстройки, как особая договорная конструкция, вызывает значительный интерес современной цивилистической доктрины. По мнению Е.А.Суханова, если в нашей стране сформируется нормальный рынок земли, то, несомненно, практика возродит такую форму расчета за аренду земельного участка, как выстройка. При долгосрочной аренде земельного участка для выстройки арендатор возводит на арендованной земле здания и (или) сооружения, запускает их в коммерческую эксплуатацию и выручает от этого капитал, не только покрывающий затраты на строительство, но и составляющий прибыль. По окончании срока аренды арендатор передает здание или сооружение в собственность арендодателя земельного участка в счет платежей за его использование58.


^ 2. Договор имущественного найма в советском праве


Эволюция института договора найма в процессе возникновения и развития российского гражданского законодательства. Для договора аренды в советском праве были характерны, прежде всего, общие тенденции советской цивилистической доктрины. Это касается, в первую очередь, значительного ограничения сферы действия гражданского права, изменения роли договора, как регулятора общественных отношений. В системе правового регулирования он уступает место административным актам. Как общую тенденцию развития советского законодательства об аренде можно отметить последовательное ограничение круга объектов найма, увеличение числа специальных норм, регулирующих наем отдельных видов имущества, а также отношений найма с особым субъектным составом, сокращение сроков найма.

В результате формирования нового советского гражданского законодательства несколько меняются и теоретические положения о договоре найма. Как отмечал В.В.Витрянский, развитие советского законодательства шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей в наем государственного имущества59.

Как известно формирование советского кодифицированного гражданского законодательства происходило в период осуществления новой экономической политики. Новая экономическая политика, началась с отмены продразверстки и перехода к продналогу. Декрет ВЦИК от 21 марта 1921 г. "О замене продовольственной и сырьевой разверстки натуральным налогом" придал юридическую силу решению X съезда партии о замене продразверстки продналогом. Позднее, в том же году произошел отказ и от других принципов «военного коммунизма». Была отменена бесплатность товаров и услуг, активно заработала частная торговля, начался перевод промышленных предприятий на хозрасчет, вводились денежные налоги на предприятия и население, стали организовываться товарные биржи.

К концу 1922 г. изменение экономической политики страны и, как следствие, переустройство общественных взаимоотношений, привело к необходимости кодифицировать гражданское право в РСФСР. Эта насущная необходимость обострялась еще и тем, что никакого даже мало-мальски упорядоченного гражданского законодательства на тот период не существовало. Оформление нового права происходило путем издания отдельных нормативных актов.

22 мая 1922 г. ВЦИК принял постановление "Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР"60, который регулировал значительный круг гражданских правоотношений, и спустя несколько месяцев после этого, в том же году, Гражданский кодекс РСФСР, который развивает основные мысли этого постановления.

ГК РСФСР 1922 г. ввел институты права собственности, залога, наследования и другие, которые как институты вообще, хорошо известны и дореволюционному праву, и которых почти не знал период военного коммунизма. Однако, такой правопорядок в области имущественных взаимоотношений эпохи нэпа не в малейшей степени не рассматривался как восстановление дореволюционного права. Не могло быть никакой преемственности между неприкосновенностью частной собственности Свода законов Российской Империи, и представленной ГК РСФСР 1922 г. системой, которая предоставляет ограниченную частную собственность "в пределах установленных законом, в целях развития производительных сил" и изымает из частной собственности основные орудия производства, национализированные советским государством. По ГК РСФСР 1922 г. субъект частноимущественных прав пользуется ими лишь в том объеме, который положительно и определенно указан в законе. В связи с этим находится и тот принцип, что ГК не признает абсолютного частного права, которое охватывает все возможные правомочия лица над вещью, кроме тех правомочий, которые исключены специальным постановлением закона, как это мы видим в буржуазном праве. Предоставляемые ГК 1922 г. частные права содержат в себе наоборот, лишь те правомочия, которые указаны в самом Кодексе, все остальные правомочия принадлежат государству.

Не смотря на то, что ГК РСФСР 1922 года разрабатывался и вступил в действие в период перехода к НЭПу (новой экономической политике), а ГК РСФСР 1964 года - в период процветания административно-командных методов управления в советской экономике и политике, определение договора имущественного найма в указанных кодексах оставалось практически без изменений, что было вполне оправдано сущностью возникающих отношений. И в ГК 1922 г. и в ГК 1964 г. под договором найма понимался такой договор, по которому «одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования».

Однако от норм ГК 1922 г. к нормам ГК 1964 г. мы наблюдаем ограничение и предмета и субъектов договора найма. ГК 1922г. рассматривал в качестве предмета договора не только вещи, но и права. Некоторые ученые называли в числе предметов договора имущественного найма исключительные права61. Высказывались и мнения о возможности включения в предмет договора вещей, определенных родовыми признаками62.

Широкий круг имущества, которое могло быть предметом договора имущественного найма по ГК 1922 г. становится виден исходя из анализа норм подраздела III (имущественный наем) раздела «обязательственное право». Это, в частности, государственные или коммунальные предприятия (ст.153 ГК), иные предприятия, помещения под торгово-промышленные предприятия и под жилье (ст.155 ГК)63.

Отношения найма между гражданами по ГК РСФСР 1964 г. были ограничены потребительским назначением личной собственности. Ограничение субъектов договора найма в ГК 1964 г. происходило в том смысле, что не смотря на то, что по-прежнему субъектами договора оставались граждане, предприятия и организации, они могли выступать в роли наймодателей, только если такая деятельность не противоречила их уставу. Более того, предметом найма по договорам между предприятиями и организациями могли быть только временно неиспользуемые основные средства.

Определенная тенденция правового регулировании отношений аренды зданий и сооружений в советском праве сводится к тому, что в нем активно использовались нормы и методы административного права. Регламентация отношений по имущественному найму в большинстве своем предусматривалась типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, а не Гражданским кодексом. Примером таких нормативных актов являются: Типовой договор проката приборов, оборудования и других технических средств, осуществляемого территориальными органами системы Госснаба СССР (утвержден постановлением Госснаба СССР и Госарбитража СССР от 28 июля 1978 г. № 43/5)1; Положение о порядке и условиях ремонта промысловых судов рыболовецких колхозов, сдачи судов в аренду рыболовецким колхозам и расчетов за другие услуги предоставляемые судоремонтно-техническими станциями64.

Отмечая наличие такой тенденции О.С. Иоффе писал, что нередко административный акт лежал в основе договора имущественного найма, должен был предшествовать заключению договора, являлся предпосылкой его реализации65.

С этим непосредственно была связана и тенденция установления правил найма отдельных видов имущества в советском праве. Причем особые нормы, связанные с наймом жилых помещений устанавливались в ГК 1922 г.

В соответствии со ст. 156 ГК 1922 г. в тех случаях, когда нанимателями являются государственные учреждения и предприятия, наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев члены их семейств, инвалиды труда и войны, договор найма жилых помещений автоматически возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок независимо от согласия наймодателя. В этих случаях право прекратить действие договора, за изъятиями, указанными в ст. ст. 171 и 172, может принадлежать только нанимателю66.

В тех случаях, когда нанимателями являются лица перечисленных в ст. 156 категорий, наемная плата за жилые помещения не может быть выговорена выше ставок, устанавливаемых местными исполнительными комитетами в пределах, указываемых постановлениями Совета Народных Комиссаров, и вносится за каждый месяц не позднее 15 числа следующего месяца (ст.166 ГК 1922 г.). ГК РСФСР 1964 г., в свою очередь, содержал отдельную главу 28 - наем жилого помещения.

Существенные условия договора имущественного найма не подвергались значительным изменениям. Как в ГК 1922г., так и ГК 1964г. к существенным условиям относились предмет договора и размер наемной платы. Вызывал определенные дискуссии вопрос о том, является ли срок существенным условием договора найма. Так высказывалась точка зрения, согласно которой ответ на вопрос является ли срок существенным условием договора найма, зависит от характера самого договора. О.А.Красавчиков утверждал, что если договор заключен на срок неопределенный, то, конечно, на этот вопрос нужно ответить отрицательно, если же договор по своему характеру является срочным, то условие о времени, в течение которого наниматель будет пользоваться имуществом, следует признать существенным67. Однако, договор найма всегда носит срочный характер, даже если срок найма прямо не указан в договоре. Если принять данную позицию, то, как соотнести ее с положением о том, что при отсутствии соглашения между сторонами по всем существенным условиям, договор считается незаключенным. Более того, существенные условия договора должны быть едиными для договоров данного вида, независимо от каких-либо причин. Следовательно, с данной позицией согласиться нельзя.

В соответствии со ст.155 ГК РСФСР, если договор найма заключен без указания срока, то он считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе прекратить действие договора во всякое время, предварив о том другую сторону при найме предприятий и помещений под торгово-промышленные предприятия и под жилье — за 3 месяца, а при найме прочего имущества - за 1 месяц. Аналогичная норма воспроизводится и в ч.1 ст.278 ГК РСФСР 1964 г. Соответственно, исходя из норм гражданского законодательства, срок договора найма нельзя признать существенным условием договора.

Перейдем к анализу формы договора имущественного найма. Изначально в гражданском законодательстве предусмат­ривалась письменная форма по всем договорам, заключаемым на срок более одного года независимо от передаваемого внаем имущества. В соответствии с ГК 1922 г. договоры о найме государственных или коммунальных предприятий должны, под страхом недействительности, совершаться в нотариальном порядке. Договоры о найме всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме, под страхом последствий, указанных в примечании к ст. 136. К договору о сдаче государственного или коммунального предприятия должна быть, под страхом недействительности договора, присоединена подробная опись сдаваемого имущества (ст.153 ГК).

По словам И.С.Перетерского письменная форма включала в себя не только составление единого документа, но и обмен письмами, содержащими тождественные заявления о существе договорных прав и обязанностей; односторонние письменные заявления стороны о прини­маемых на себя обязательствах. Важно, во всяком случае, чтобы одна из сто­рон выразила в письменной форме свое согласие на существенные пункты до­говора68.

ГК 1964г. упростил требования к форме договора имущественного найма, установив общее требование письменной формы к договорам между гражданами. Что же касается предприятий и организаций, то действовало общее правило о том, что сделки между данными субъектами должны быть заключены в письменной форме независимо от срока договора и вида имущества.

Определенной тенденцией правового регулирования арендных отношений является усложнение правовых норм о сроке договора имущественного найма в ГК РСФСР 1964 г. по сравнению с ГК 1922 г. В соответствии со ст.154 ГК 1922 г. срок найма не должен был превышать 12 лет. По истечении условленного срока наем может быть продлен путем заключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с молчаливого согласия наймодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок (в соответствии со ст. 155 ГК). Позже указанные нормы были дополнены правилами о том, что срок найма государственными органами и кооперативными организациями государственных предприятий и строений не должен превышать двадцати четырех лет.

Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. общий предельный срок имущественного найма был сокращен до девяти лет (ст. 277). Были введены менее продолжительные сроки для отдельных групп правоотношений. А именно не должен был превышать пятилетний срок договор найма строения или нежилого помещения между государственными, кооперативными и общественными организациями. В отношении бытового проката предоставляемого организацией гражданину срок найма не должен был превышать срока, установленного типовым договором бытового проката. Как правило, типовыми договорами бытового проката предельный срок определялся в один год69.

В дальнейшем в соответствии со ст.277 ГК РСФСР срок заключенного между государственными, кооперативными и другими общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не должен превышать пяти лет, а договор найма оборудования и иного имущества - одного года.

Срок договора найма предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов, спортивного инвентаря, легковых автомобилей и другого имущества личного пользования, предоставляемых гражданину государственной, кооперативной или другой общественной организацией (бытовой прокат), не должен был превышать срока, установленного соответствующим типовым договором бытового проката.

При заключении договора на более длительный, чем указано выше, срок, договор считается заключенным соответственно на десять лет, на пять лет, на один год или срок, установленный типовым договором бытового проката70.

В этой связи М.Г.Пронина справедливо отмечала, что установление предельного срока найма делает бессмысленной конструкцию договора на неопределенный срок, предусмотренную ст. 278 ГК 1964г., поскольку заключение договора без указания срока не означает, что его действие в этом случае может превышать максимальный срок, установленный законом. Договор и в этом случае должен признаваться действующим лишь в пределах максимальных сроков71.

Как важную тенденцию правового регулирования арендных отношений следует рассматривать нормы гражданского законодательства о допустимости передачи имущества по договору найма в поднаем. В соответствии с нормами ГК РСФСР 1922 года наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору найма, имел право отдать все имущество или его часть в поднаем. Передача же в поднаем национализированного и муниципализированного имущества осуществлялось только с письменного разрешения наймодателя (ст. 168). Такая конструкция, в целом, соответствовала доктрине дореволюционного гражданского права.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года вообще запрещал нанимателю сдавать в поднаем нанятое имущество без согласия наймодателя, а сдача в поднаем имущества, предоставленного нанимателю по договору бытового проката, не допускалась (ст. 287).

Советское гражданское законодательство не предусматривало норм, регулирующих перенайм имущества. Однако, в юридической науке высказывались мнения, что перенаем не противоречит основным принципам и смыслу советского гражданского законодательства. Так, О.С. Иоффе, в этой связи, отмечал, что поскольку имущественный наем - взаимный договор, перенаем соединяет в себе как уступку прав (цессию), так и передачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга). А для совершения такого акта, как перевод долга, всегда необходимо согласие кредитора (ст. 215 ГК). Поэтому и перенаем требует согласия наймодателя»72. В юридической литературе по этому поводу приводился пример перенайма без согласия на то наймодателя: «Изменение нанимателя может произойти не только в порядке договорных уступок требования и перевода долга, но и в случае плановой реорганизации юридического лица - нанимателя. В этом случае согласия наймодателя на перенаем не требуется»73.

Перейдем к анализу основных прав и обязанностей сторон по договору имущественного найма. К числу обязанностей наймодателя относилась обязанность своевременно предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению сдаваемого имущества (ст.157 ГК 1922 г.). Статья 281 ГК РСФСР 1964 г. была добавлена нормой о том, что организация, заключающая договор бытового проката, обязана в присутствии нанимателя проверить исправность сдаваемого внаем имущества.

Момент предоставления имущества наступал, как только у на­нимателя появлялась возможность приступить к пользованию предметом найма74. Неисполнения этой обязанности давало нанимателю право прекратить договор и взыскать убытки, причиненные неисполнением договора либо истребовать имущество. Наймодатель отвечал за скрытые недостатки, о наличие которых он не знал либо знал, но не оговорил их при заключении договора (ст. 158 ГК 1922г., ст. 282 ГК 1964г.). В литературе отмечалось, что «досрочное расторжение договора вследствие недостатков сданной в наем вещи может иметь место лишь при такой степени дефектности имущества, при которой условленное или обычное пользование становится невозможным»75.

Последствия неисполнения этой обязанности наймодателем состояли в том, что наниматель получал право истребовать от него нанятое имущество либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (ст. 158 ГК РСФСР 1922 г., ст. 282 ГК РСФСР 1964 г.).

Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества ограничивались возложением на него производства капитального ремонта указанного имущества, если иное не было предусмотрено законом или договором (ст. 159 ГК РСФСР 1922 г., ст.284 ГК РСФСР 1964 г.). Неисполнение наймодателем указанной обязанности давало нанимателю право самостоятельно провести капитальный ремонт и либо взыскать с наймодателя стоимость такого ремонта, либо зачесть ее в общую сумму наемной платы. Кроме того, наниматель вправе был расторгнуть договор и взыскать убытки. Если же наниматель произвел капитальный ремонт без согласия наймодателя, то предлагалось характеризовать его действия как деятельность без поручения в интересах другого лица76.

Основными обязанностями нанимателя были: надлежащее пользование нанятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора, обеспечение содержания этого имущества, своевременное внесение наемной платы и возврат имущества наймодателю по окончании срока найма.

В соответствии со ст. 160 ГК 1922 г. наниматель обязан пользоваться нанятым имуществом в соответствии с договором, а поскольку в договоре указаний нет - в соответствии с назначением имущества. В соответствии со ст.283 ГК 1964 г. наниматель обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором и назначением имущества. Неиспользование или недостаточное использование имущества могло привести к досрочному расторжению договора.

Использование имущества не по назначению как основание прекращения договора являлось неодинаковым для разных договоров найма. В случае сдачи в наем объектов личной собственности или социалистической собственности для удовлетворения личных потребностей граждан использование имущества не по назначению было основанием для прекращения договора только в случае, если действия нанимателя причиняли ущерб наймодателю77.

ГК 1922 г. прямо не устанавливал обязанности уплаты вознаграждения за пользование имуществом. Она вытекала из понятия договора имущественного найма, его возмездности а так же установления видов наемной платы. В соответствии со ст.165 ГК 1922 г. наемная плата может выражаться: а) в совершении определенных срочных платежей деньгами или натурой, б) в отчислении условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода, в) в выполнении определенных услуг, г) в сочетании указанных форм оплаты. Ст.286 ГК 1964 г. прямо требует выполнения нанимателем обязанности своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Не все советские ученые соглашались с мнением законодателя относительно классификации форм наемной платы. Так, И.Б. Новицкий полагал, что отношения, в которых плата определена в виде личных услуг, нельзя отнести к найму. Их необходимо классифицировать как смешанные78. ГК 1964г. не устанавливал разнообразия форм наемной платы, однако, в литературе признавались различные формы оплаты, идентичные тем, которые были установлены в ГК 1922г79. В период действия ГК 1964г. наблюдалась тенденция к нормативному регулированию предельного размера наемной платы. Это отражало тенденцию широкого использования административных, плановых актов в регулировании гражданско-правовых отношений. Гражданское законодательство предусматривало право нанимателя требовать соразмерного уменьшения наемной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования нанятым имуществом, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (ст.167 ГК 1922г., ст. 286 ГК 1964г.).

Некоторые ученые признавали обязанность нанимателя вносить наемную плату, далее, если он во­все не пользовался нанятым имуществом, но имел возможность пользоваться им80. И.Б.Новицким отмечалось, что если оттого, что наниматель не воспользовался имуществом, наймодатель что-либо сэкономил или получил какие-либо выгоды от иного использования имуществом, то соответствующие суммы должны учи­тываться при взимании платы с нанимателя81. Другие ученые такое толкование данной нормы, в соответствии с которым наниматель не будет платить наемную плату, если он не пользовался имуществом добровольно или по причинам случайным, но не связанным с личностью нанимателя82.

В соответствии со ст.161 ГК 1922 г. наниматель обязан производить за свой счет текущий ремонт нанятого имущества, поскольку иное не установлено законом или договором. Ст.285 ГК 1964 г. устанавливала, что наниматель обязан поддерживать нанятое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, и нести расходы по содержанию имущества.

Неисполнение обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии давало наймодателю право требовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

В соответствии со ст. 174 ГК 1922 г. по окончании срока договора наниматель обязан сдать наймодателю имущество со всеми принадлежностями в исправном состоянии. ГК 1964 г. так же устанавливал такую обязанность нанимателя. В соответствии со ст.291 при прекращении договора найма наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Законодательство об аренде конца 80-х гг. Новый этап развития законодательства о найме и аренде связан с принятием основ законодательства об аренде 1989 г83. К началу 90-х гг. аренда становится особым правовым институтом, позволяющим наделить государственные предприятия большей самостоятельностью. Введенный Основами законодательства об аренде договор нельзя было отнести к классическому варианту договора имущественного найма, так как он являлся способом организации хозяйственной деятельности, специфической экономической моделью предприятия. Такой договор был направлен на разгосударствление предприятия, опосредовал отношения трудовых коллективов и государственных органов в процессе приватизации, а также являлся формой организации и оплаты труда.

Основы законодательства об аренде определяли понятие «аренда», как основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Мы выделяем несколько новых правовых институтов, введенных Основами. Во-первых, это новый институт договора аренды, во-вторых, организации арендаторов, в-третьих, арендного предприятия. В соответствии со ст.16 Основ трудовой коллектив государственного предприятия вправе образовать организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на его основе арендного предприятия. Организация арендаторов совместно с профсоюзным комитетом разрабатывает проект договора аренды и направляет его государственному органу, уполномоченному собственником сдавать в аренду государственные предприятия. После подписания договора организация арендаторов принимает в установленном порядке имущество предприятия и приобретает статус арендного предприятия.

Характерной особенностью правового статуса арендного предприятия, на наш взгляд, являются нормы о режиме его собственности. В собственности арендного предприятия находятся произведенная продукция, полученные доходы и другое приобретенное за счет средств этого предприятия имущество. В имуществе, находящемся в собственности арендного предприятия на условиях и в порядке, предусмотренном его уставом, определяются размеры вкладов членов его трудового коллектива в создание этого имущества за счет их личного трудового участия, а также денежных и других имущественных взносов (ст.21 Основ).

Нормы о предмете договора аренды были достаточно сложными, содержали детальное его описание. Помимо наименования имущества, которым был весь комплекс основных и оборотных средств, в договоре необходимо было указать его стоимость, а также вид деятельности арендного предприятия. В предмет договора входили и вопросы хозяйственного взаимодействия сторон, поскольку в соответствии с Основами административные связи между сторонами сохранялись лишь в той мере, в какой они были отражены в договоре.

Особенностью правового режима имущества арендного предприятия являлось то, что при условии выкупа имущества по мере внесения арендной платы формируется общая собственность арендодателя и арендатора, при этом, чем большая часть арендной платы внесена, тем большая доля принадлежит арендатору.

Новым институтом, вводимым Основами, стал и институт внутрихозяйственного арендного подряда. Он являлся формой организации и оплаты труда отдельных работников, коллективов подразделений и групп работников.

Но наряду с новыми договорными конструкциями сохранялся и классический договор имущественного найма (аренды) по ГК 1964 г. Складывающиеся на основе этих институтов отношения были совершенно различны. Отношения по договору имущественного найма (аренды) строились на основе принципа диспозитивного равенства. Договор аренды предприятия трудовым коллективом являлся актом, регулирующим отношения субъектов, находящихся в неравном положении, в состоянии субординации. Однако использование для обозначения различных правовых институтов одного термина «аренда» позволило некоторым авторам рассматривать их как идентичные, либо как особые виды аренды. Так В.С.Тимескова отмечала, что в обоих случаях имущество может быть использовано в течение определенного срока для определенных в соглашении сторон целей и представляется за плату. Кроме того, в обоих видах аренды возможно соглашение о последующем выкупе арендуемого имущества84.

Кроме этого, договор аренды предприятия называли одним из видов договора аренды, наряду с прокатом и другими видами договора имущественного найма.

В качестве вывода отметим, что к моменту принятия части первой ГК России в 1994 г. правовое регулирование арендных отношений было весьма непоследовательным. Существовали серьезные коллизии принимаемого арендного и общегражданского законодательства. К отношениям из договора аренды применялись положения ГК РСФСР 1964 г., Основ гражданского законодательства 1991 г. как акты общего гражданского законодательства. Кроме того, применялись положения Основ законодательства об аренде, а также Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», который основной целью имел урегулирование отношений по сдаче в аренду имущества, принадлежащего государству.

В теории и практике сложилось неоднозначное восприятие договора аренды. С одной стороны, он воспринимался как гражданско-правовой договор имущественного найма, известный римскому и дореволюционному российскому праву. Но, с другой стороны, аренда считалась инструментом разгосударствления экономики и, по сути, своеобразной организационно-правовой формой создаваемых коммерческих организаций.

Попытка вернуть договору аренды его нормальное цивилистическое содержание была сделана при разработке части 1 и 2 ГК России. Их принятие в значительной степени разрешило имевшиеся коллизии. Договор аренды занял свое место в особенной части обязательственного права. При введении в действие части 2 ГК были упразднены нормативные акты специального арендного законодательства. В соответствии со ст.3 федерального закона от 26 января 1996 г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" с 1 марта 1996 года на территории Российской Федерации не применяются Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде85.

Особым видом договора аренды в соответствии с новым гражданским законодательством стал договор аренды зданий и сооружений. Его выделение в отдельный вид договора обусловлено предметом договора, особенностями передаваемых в аренду объектов недвижимого имущества – зданий и иных сооружений. По мнению законодателя, они потребовали установления специальных правил, особого правового режима, отличного от общего режима недвижимого имущества.



o-novih-podhodah-k-gosudarstvennoj-cenovoj-politike-na-sovremennom-etape-na-primere-transportnogo-kompleksa-stranica-5.html
o-novih-sposobah-povisheniya-fizicheskoj-rabotosposobnosti-i-vinoslivosti-sportsmenov.html
o-novom-v-zakonodatelstve-rossijskoj-federacii-i-kostromskoj-oblasti-za-period-s-5-marta-2012-goda-po-19-marta-2012-goda.html
o-o-roginskaya-obshee-napravlenie-kursovih-rabot-2008-2009-uchebnogo-goda-sravnitelnij-analiz-dvuh-ili-neskolkih-proizvedenij-mirovoj-literaturi-i-interpretaciya-viyavlennih-shodstv-i-razlichij-cherez-vklyuchenie-proi.html
o-olejnik-an73-orlenko-sp63-osipenko-ov207-p-ukazatel-avtorov-21.html
o-p-dashkova-obshaya-harakteristika-raboti.html
  • thescience.bystrickaya.ru/granici-razmivayutsya-skazat-tochno-kogda-eto-nachalos-znachit-greshit-protiv-istini-u-kazhdogo-kto-smotrit-po-storonam-i-razmishlyaet-nad-proishodyashim-budet-s-stranica-9.html
  • school.bystrickaya.ru/investicionnij-analiz.html
  • kontrolnaya.bystrickaya.ru/razrabotka-proizvodstvennoj-strategii-firmi-na-primere-oao-omskij-aeroport.html
  • school.bystrickaya.ru/16-vliyanie-internet-tehnologij-na-ekonomiku-i-biznes-prikladnaya-informatika-v-ekonomike-priborostroenii-i-mashinostroenii.html
  • znaniya.bystrickaya.ru/programma-podgotovki-k-gosudarstvennoj-itogovoj-attestacii-dlya-magistrantov-ii-kursa.html
  • school.bystrickaya.ru/bankovskie-operacii-s-ispolzovaniem-vekselej-chast-7.html
  • desk.bystrickaya.ru/pervij-komu-prishla-misl-sravnit-zhivopis-i-poeziyu-bil-chelovekom-tonkogo-stranica-4.html
  • shpora.bystrickaya.ru/zakon-permskogo-kraya-ob-obshestvennom-grazhdanskom-kontrole-v-permskom-krae.html
  • kanikulyi.bystrickaya.ru/vzaimozavisimoe-vozniknovenie-prichinnost-i-karma-v-buddizme.html
  • zadachi.bystrickaya.ru/tennis-a-sociological-perspective-essay-research.html
  • composition.bystrickaya.ru/opredelenie-koefficienta-vyazkosti-vozduha-kapillyarnim-metodom-rekomendaciya-otvetit-na-postavlennie-voprosi.html
  • zanyatie.bystrickaya.ru/modeli-nauchnogo-poznaniya.html
  • knowledge.bystrickaya.ru/naibolshaya-ploshad-pod-lesami-v-kategorii-zemel-lesnogo-fonda-27422-tis-ga-naimenshaya-v-kategorii-zemel-osobo-ohranyaemih-territorij-i-obektov-02-tis-ga.html
  • testyi.bystrickaya.ru/bassejni-oborudovanie-bassejnov-i-m-kuzyakin-zamestitel-direktora.html
  • notebook.bystrickaya.ru/issledovanie-problemi-pamyati-v-trudah-otechestvennih-i-zarubezhnih-uchenih.html
  • laboratornaya.bystrickaya.ru/razdel-12-krilca-na-uchastie-v-aukcione-i-instrukciya-po-eyo-zapolneniyu-3.html
  • vospitanie.bystrickaya.ru/zaklyuchenie-prakticheskoe-posobie-moskva-udk-159-98-bbk-88-5-k89.html
  • assessments.bystrickaya.ru/bibliotekaryam-shkolnij-bibliotechnij-mediacentr-chast-5-bibliotekaryam-shkolnij-bibliotechnij-mediacentr.html
  • credit.bystrickaya.ru/p-e-r-e-ch-e-n-3-2010-rasprostranitel-oficialno-izdannih-standartov-organizacij-oao-rao-ees-rossii.html
  • crib.bystrickaya.ru/individualnoe-zadanie-rabochaya-programma-podgotovki-rukovoditelej-neshtatnih-avarijno-spasatelnih-formirovanij.html
  • ekzamen.bystrickaya.ru/regionalnie-programmi-konkurs-9-zao-camarskaya-setevaya-kompaniya-primet-uchastie-v-konkurse-na-luchshee-energosberegayushee.html
  • books.bystrickaya.ru/biografiya-immanuila-kanta-dogmaticheskij-i-kriticheskij-etapi-tvorchestva-stranica-3.html
  • turn.bystrickaya.ru/osobennosti-izucheniya-temi-v-nauchnoj-literature-rossijskij-konstitucionalizm-2-oj-polovini-xviii-1-oj-chetverti.html
  • esse.bystrickaya.ru/rabochaya-uchebnaya-programma-disciplini-materialovedenie-tehnologiya-konstrukcionnih-materialov.html
  • tetrad.bystrickaya.ru/uchebno-metodicheskij-kompleks-dlya-studentov-specialnosti-070503-65-muzejnoe-delo-i-ohrana-pamyatnikov.html
  • kanikulyi.bystrickaya.ru/vtoraya-lekciya-dornah-21-fevralya-1923-goda-trinadcat-lekcij-dlya-rabochih-geteanuma-v-dornahe-s-17-fevralya-po.html
  • control.bystrickaya.ru/dvuhmernaya-animaciya-sovremennie-sredstva-multimedia-referat-po-kursu-osnovi-informatiki-i-programmirovaniya.html
  • reading.bystrickaya.ru/kriminalisticheskoe-uchenie-o-kompyuternoj-informacii-i-sredstvah-ee-obrabotki.html
  • college.bystrickaya.ru/17-municipalnie-finansi-ooo-proekt-shema-territorialnogo-planirovaniya-verhnehavskogo-municipalnogo-rajona.html
  • lecture.bystrickaya.ru/b-v-gromov-utverzhdena-postanovleniem-pravitelstva-stranica-29.html
  • knigi.bystrickaya.ru/sofi-kinsella-shopogolik-i-bebi-stranica-11.html
  • turn.bystrickaya.ru/pervoe-net-idei-kak-zarabotat-dengi-bez-startovogo-kapitala-internet-versiya.html
  • zadachi.bystrickaya.ru/sekciya-12-radiacionnaya-onkologiya-predsedateli-va-kostilev-si-tkachev-yus-mardinskij.html
  • institute.bystrickaya.ru/etika-filosofiya-byulleten-novih-postuplenij-v-nb-sogu-za-period-s-05-2011-po-10-2011gg.html
  • kolledzh.bystrickaya.ru/badarlamasi-6m010300-pedagogika-zhne-psihologiya.html
  • © bystrickaya.ru
    Мобильный рефератник - для мобильных людей.